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La Maison du Notariat |
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Cahier général uniforme des charges et conditions des ventes publiques d'immeubles
(juillet 1995)
Applicabilité
Le présent cahier général des charges est
d'application à toute vente publique immobilière, volontaire ou judiciaire, à
laquelle il est procédé en Belgique et qui y renvoie. Il peut y être dérogé
soit dans le cahier spécial des charges de la vente, soit dans son
procès-verbal d'adjudication.
En cas de pluralité de notaires chargés d'une même vente, le notaire dont il est question ci-après doit s'entendre chaque fois du premier nommé d'entre eux.
Conditions générales de vente
Article 1 - MODE DE LA VENTE
Mode de la vente - Séances
La vente a lieu publiquement, en une ou plusieurs séances et suivant le mode
établi par l'usage des lieux.
Toutefois et sauf purge après vente volontaire, le notaire a toujours le droit de fixer une nouvelle séance à quatorze jours au moins et trente jours au plus de la précédente; dans ce cas, l'adjudicataire en séance précédente sera considéré comme adjudicataire provisoire et ne sera libéré de son offre qu'en cas d'offre supérieure au cours des opérations de vente.
Enchères - Mise aux enchères
- Police
L'adjudication a lieu au plus offrant et dernier enchérisseur, le cas échéant à partir d'une mise aux enchères, laquelle ne constitue pas une offre de vente mais indique le niveau de prix à partir duquel les enchères sont reçues.
Les enchères ne sont reçues qu'en francs belges ou en euros.
Celui qui requiert la vente publique se réserve
de donner ou de refuser son consentement à cette vente jusqu'au prononcé de
l'adjudication définitive.
Le notaire exerce la police de la vente. Il a le droit, nonobstant toutes oppositions et protestations, de redresser toute erreur commise dans la criée ou l'adjudication et de décider souverainement de toutes contestations entre enchérisseurs.
Il fixe souverainement le montant minimum des enchères.
Il peut aussi, sans devoir motiver sa décision,
refuser toute offre, annuler toute enchère, et les déclarer non avenues; il
peut reprendre l'une des enchères précédentes et adjuger à l'un ou l'autre des
précédents enchérisseurs qui ne pourront s'y opposer.
A cet effet, tout enchérisseur ou adjudicataire
provisoire restera tenu de son offre et de toutes les conséquences de la vente,
jusqu'à l'adjudication consommée.
Faculté
de surenchère
La loi réserve de plein droit la faculté de
surenchère en vente publique judiciaire. Le cahier spécial des charges d'une
vente volontaire peut également réserver cette faculté. (Elle est
toutefois exclue en cas de purge après vente volontaire.)
Lorsque la faculté de surenchère est réservée et sauf en matière de saisie-exécution, d'adjudication sur folle enchère et de faillite, les vendeurs, unanimes, peuvent cependant, avant comme pendant la vente et, si nécessaire, avec l'accord du juge de paix, décider que la faculté de la surenchère ne sera pas d'application.
Dans tous les cas cette faculté opère comme condition suspensive.
Quand la faculté de surenchère est d'application,
toute personne a le droit de surenchérir, pendant les quinze jours qui suivent
l'adjudication, suivant les modalités de l'article 1592 du Code judiciaire.
Les frais d'exploit d'huissier seront remboursés, à charge de la masse, au premier surenchérisseur.
Article 2 - MASSE
En cas de vente de plusieurs lots, le notaire pourra adjuger ces lots séparément ou former, aux conditions qu'il fixe, telles masses qu'il jugera convenir, et ensuite les décomposer et les recomposer de la manière qu'il jugera convenable, (le tout sans préjudice, toutefois, à l'article 50. de la loi sur le bail à ferme quand celle-ci est d'application).
Article 3 - SITUATION HYPOTHECAIRE
Les biens se vendent pour quittes et libres de toutes dettes, privilèges, hypothèques, inscriptions et transcriptions quelconques.
Article 4 - SUPERFICIE - ETAT - SERVITUDES - MITOYENNETES
Le vendeur ne garantit pas la contenance indiquée,
la différence en plus ou en moins, fût-elle supérieure à un/ vingtième, fera
profit ou perte pour l'acquéreur, sans bonification ni indemnité.
La description des biens à l'affiche ou dans les
annonces n'est fournie qu'à titre de simple renseignement et n'est pas
garantie.
Les biens se vendent dans l'état où ils se
trouvent au jour de l'adjudication sans aucune garantie quant à la nature du
sol et du sous-sol ou quant à la solidité des constructions, sans aucune
garantie de vices apparents ou cachés et avec toutes leurs servitudes,
fussent-elles occultes, sans recours contre le vendeur.
L'acquéreur aura à 'entendre, pour toute mitoyenneté qui serait discutée, directement avec les tiers intéressés, sans intervention du vendeur ni recours contre lui. Il aura notamment à bonifier ou à percevoir toute mitoyenneté qui ne serait pas encore réglée, sans intervention du vendeur ni recours contre lui.
Article 5 - PROPRIETE - JOUISSANCE - OCCUPATION - GARANTIES
LOCATIVES - DEGUERPISSEMENT
L'acquéreur aura la propriété des biens adjugés,
dès l'instant où l'adjudication devient définitive.
L'acquéreur aura la jouissance des biens adjugés
de la manière et dans les délais à préciser au cahier spécial des charges, mais
jamais avant de s'être acquitté de son prix d'adjudication en principal,
intérêts, frais et tous accessoires.
Il est, avant ce paiement, interdit à l'acquéreur
de faire aux biens adjugés un changement ou démolition quelconque.
L'acquéreur est subrogé dans tous les droits et
obligations du vendeur dérivant des occupations renseignées au cahier spécial
des charges. Il devra s'entendre directement avec les occupants, locataires ou
fermiers, pour tout ce qui concerne le mode et les conditions de leur
occupation, le congé à leur donner, tous objets qu'ils pourraient prétendre
leur appartenir ainsi que pour toutes indemnités qui pourraient être dues aux
dits occupants, locataires ou fermiers, sans intervention du vendeur ni recours
contre lui. (L'indemnité résultant de l'inobservation par le vendeur du droit
de préemption, demeure à charge de celui-ci.)
L'acquéreur ne pourra opposer aucune compensation
entre le prix d'acquisition et les garanties de bail qui auraient été versées
par les locataires ou fermiers.
La partie saisie sera sans droit quelconque dans
le bien vendu, quinze jours après la signification lui faite de l'extrait du
procès-verbal d'adjudication, prévue par l'article 1598 du Code judiciaire.
L'acquéreur devra faire son affaire personnelle du déguerpissement du saisi, sans intervention des créanciers ni recours contre eux. Il pourra y procéder dès le paiement du prix, en principal, intérêts, frais et accessoires et après la signification dont question à l'alinéa qui précède.
Article 6 - IMPOTS
L'acquéreur paiera et supportera, prorata temporis à compter de son entrée en jouissance (et, au plus tard, à compter du lendemain de l'expiration du deuxième mois qui suivra le jour où l'adjudication est devenue définitive), toutes taxes, contributions, précomptes et charges quelconques, mis ou à mettre sur les biens vendus, en ce compris les taxes sur terrains à bâtir ainsi que toutes redevances du chef de voirie, de trottoir, de pavage, d'égouts etc...
Article 7 - CONTRATS
Assurances
Le transfert des risques s'opérant dès l'instant
où l'adjudication est devenue définitive, l'acquéreur devra dès cet instant,
que le bien soit ou non assuré par le vendeur, faire assurer le bien contre
l'incendie et tous autres risques.
Si le bien vendu est soumis au régime de la copropriété forcée, l'acquéreur se soumettra, en outre, aux dispositions de l'acte de base à cet égard.
Eau - Gaz - Electricité -
Radio et télédistribution
L'acquéreur devra dès son entrée en jouissance
(et au plus tard dès le lendemain de l'expiration du deuxième mois qui suivra
le jour où l'adjudication est devenue définitive), faire son affaire
personnelle de la souscription de tous contrats relatifs aux biens vendus, en
ce qui concerne la concession ou la fourniture de l'eau, du gaz, de
l'électricité et de la radio- ou télédistribution.
Ne sont pas compris dans la vente, les canalisations, conduites, compteurs et autres installations quelconques dont la propriété serait établie dans le chef de la Commune, de sociétés distributrices ou d'autres tiers.
Article 8 - URBANISME - GARANTIE DECENNALE
Urbanisme
Les biens se vendent sans garantie quant aux
constructions qui auraient pu avoir été érigées en contravention des
prescriptions et règlements communaux, du Service de l'Urbanisme et de toutes
autres autorités compétentes (monuments et sites, régies des eaux, voies
aériennes, ou navigables, etc...).
Quand le bien vendu n'a pas fait l'objet d'un
permis ou certificat d'urbanisme, il n'est pris aucun engagement par le vendeur
quant à la possibilité d'édifier sur le bien une construction, d'y placer une
quelconque installation fixe ou mobile, ou de poser tel autre acte soumis, par
une loi, ordonnance ou décret, à autorisation ou permis préalable.
Aucun de ces actes et travaux ne peut être réalisé, tant que cette autorisation ou permis préalable n'aura pas été obtenu.
Garantie Décennale
L'acquéreur est subrogé purement et simplement dans tous les droits et actions du vendeur dérivant de la garantie décennale due par les architectes et entrepreneurs. Il en paiera et supportera les charges et frais à échoir à compter du prononcé de l'adjudication définitive.
Article 9 - REGIME DE LA COPROPRIETE FORCEE
Statuts - Règlements d'ordre
intérieur - Décisions d'assemblée générale
Lorsque les biens à vendre sont soumis au régime
de la copropriété forcée, l'acquéreur est tenu de respecter toutes les clauses
qui résultent des statuts de copropriété (acte de base et règlement de
copropriété), des règlements d'ordre intérieur et de toutes décisions prises
par l'assemblée générale.
Il sera subrogé purement et simplement dans tous
les droits et obligations du vendeur en résultant.
Il s'engage à en imposer l'observation à toutes personnes qui seraient titulaires d'un droit réel ou personnel sur le bien ainsi qu'à toute personne qui serait titulaire d'une autorisation d'occupation.
Charges communes ordinaires et
extraordinaires - Fonds de réserve et de roulement -
Litiges en cours
1. Charges communes
extraordinaires
Les frais, charges et obligations résultant d'une décision de l'assemblée générale ou du syndic, antérieure à l'adjudication définitive, resteront à charge du vendeur, et cela même si ces montants ne deviennent exigibles qu'après cette adjudication.
2. Charges communes
ordinaires - Fonds de roulement
Toutes les charges communes ordinaires seront payées et supportées par l'acquéreur pro rata temporis à compter du prononcé de l'adjudication définitive et le solde créditeur éventuel correspondant au bien vendu à ce moment dans le fonds de roulement lui sera acquis.
3. Fonds de réserve
L'acquéreur paiera au vendeur, en sus du prix de vente, la quote-part correspondant au bien vendu, au jour du prononcé de l'adjudication définitive, dans tout fonds de réserve éventuel, sous déduction des sommes dues par le vendeur à l'association encore que ces sommes ne deviendraient exigibles qu'après ce moment.
4. Litiges en cours
Les créances revenant à l'association des
copropriétaires, à la suite de litiges nés antérieurement à la date du prononcé
de l'adjudication définitive restent acquises à cette association sans que
l'acquéreur doive en indemniser le vendeur.
Les frais, charges et obligations résultant de décisions définitives condamnant l'association des copropriétaires, antérieures à la date du prononcé de l'adjudication, resteront à charge du vendeur, et cela même si ces montants ne deviennent exigibles qu'après cette adjudication.
5. Information du syndic
L'acquéreur est tenu d'informer le syndic de son acquisition, dans les huit jours de l'adjudication devenue définitive, ainsi que de régler directement avec lui toutes les questions relatives à la copropriété.
Article 10 - DROITS DE PREEMPTION
En matière de bail à ferme
En cas de vente d'un bien rural loué, le preneur, pour lui-même ou pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou pour les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, qui participent effectivement à l'exploitation de ce bien, ou le tiers-cessionnaire de ce droit, jouit, conformément à la loi, du droit de préemption.
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1. Si la vente a lieu sans faculté de surenchère, le notaire est tenu de demander publiquement, à la fin des enchères et avant l'adjudication, si le preneur ou son mandataire désire exercer son droit de préemption au prix de la dernière offre.
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2. Si la vente a lieu sous réserve de l'exercice du droit de surenchère, et: a) qu'il y a surenchère, l'exploit en sera dénoncé au preneur comme à l'adjudicataire; (En cas de vente par suite de surenchère, il sera procédé, à la séance de vente en suite de surenchère, comme sous 1. ci-dessus.) b) qu'il n'y a pas surenchère ou si la surenchère est refusée, le notaire notifiera le montant de la dernière offre au preneur et lui demandera s'il désire exercer son droit de préemption.
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Autres droits de préemption
Le cas échéant, il est fait application de tout autre droit de préemption, légal ou conventionnel.
Article 11 - ADJUDICATAIRE COMMUN EN BIENS
L'adjudicataire marié sous un régime de
communauté, qui voudrait acquérir pour cette communauté, et dont le conjoint ne
serait pas présent ou représenté à la vente, devra dans les vingt-quatre heures
de l'adjudication, apporter au notaire la ratification de ce conjoint. (Dans
les ventes emportant purge, cette ratification devra intervenir avant la
clôture du procès-verbal d'adjudication.)
L'adjudication prononcée à charge de rapporter la ratification d'un conjoint commun en biens et le consentement donné par le vendeur à cette adjudication, ne le sont que sous la condition suspensive de cette ratification. L'adjudicataire défaillant sera tenu de plein droit d'une indemnité fixée conformément aux règles applicables à la revente sur folle enchère (article 20 ci-après).
Article 12 - ADJUDICATION A UN COLICITANT
L'acquéreur colicitant sera tenu des mêmes obligations que tout tiers acquéreur et sera tenu de payer l'intégralité du prix sans pouvoir invoquer aucune compensation.
Article 13 - ACQUISITION PAR PORTE-FORT
L'adjudicataire qui déclarerait avoir agi pour un
tiers non présent et pour lequel il déclarerait se porter fort, et qui ne
paierait pas comptant, sera tenu d'apporter au notaire, dans les trois jours
francs (samedis, dimanches et jours fériés exclus) suivant le jour de
l'adjudication, la ratification de celui pour lequel il s'est porté fort. Faute
de quoi il sera censé avoir fait l'acquisition pour son compte personnel.
Dans les ventes emportant purge, cette ratification devra intervenir avant la clôture du procès-verbal d'adjudication.
Article 14 - FACULTE D'ELIRE COMMAND
L'adjudicataire définitif est censé avoir agi
pour lui et/ou pour command; il a, en conséquence, la faculté de faire, à ses
frais, l'élection de command.
L'élection de command doit être faite par acte authentique, conformément à l'article 159 du Code des droits d'enregistrement et, en outre, devant le notaire qui a procédé à l'adjudication. (En cas d'adjudication à un colicitant, le bénéfice du droit fixe d'enregistrement n'est pas applicable à l'élection de command faite par le colicitant adjudicataire soit au profit d'un autre colicitant, soit au profit d'un tiers.)
Article 15 - CAUTION
L'adjudicataire peut être tenu, à première
demande du notaire, de fournir, sans délai et à ses frais, bonne et solvable
caution.
L'adjudication prononcée à charge de fournir caution et le consentement donné par le vendeur à cette adjudication, ne le sont que sous la condition suspensive de la constitution de cette caution, le tout sans préjudice à tous dommages et intérêts à charge de l'adjudicataire défaillant.
Article 16 - SOLIDARITE - INDIVISIBILITE
Si plusieurs personnes se rendent indivisément
acquéreurs du bien à vendre, elles seront tenues solidairement et
indivisiblement au paiement du prix, des intérêts, frais et tous accessoires et
à l'entière exécution des conditions de la vente. Il en sera de même du
porte-fort, du commandé, de la caution et du mandataire.
Les obligations résultant de la vente seront également solidaires et indivisibles entre leurs héritiers et autres ayants-droit. Ceux-ci auront, en outre, à supporter tous frais de signification.
Article 17 - FRAIS
L'acquéreur paiera en l'étude du notaire, en
francs belges ou en euros et dans les cinq jours ouvrables de, selon le cas,
l'adjudication ou l'expiration du délai de surenchère, un tantième fixé par la
Fédération Royale des Notaires de Belgique, le tout à peine d'exigibilité
immédiate du prix de vente et de mise à exécution immédiate de la vente.
Ce tantième s'applique uniquement au prix
d'adjudication et aux charges, et couvre les droits d'enregistrement, les
honoraires et les frais légaux du cahier des charges et des procès-verbaux
d'adjudication et d'absence de surenchère, les frais d'inscription d'office et
d'une grosse éventuelle, de l'acte de quittance ou de quittance-mainlevée
éventuel ou, à concurrence des frais d'un acte de quittance-mainlevée, ceux de
l'acte d'ordre qui le remplace, ainsi que toute taxe sur la valeur ajoutée qui
devrait leur être appliquée.
Outre le tantième susvisé, il ne pourra être
encore mis à charge de l'acquéreur que d'éventuels frais de mesurage et, en cas
de première mutation, une quote-part des frais d'un acte de base ou de division
éventuel, ainsi que les frais de tous actes supplémentaires occasionnés par
lui.
Moyennant paiement de ces frais, le vendeur sera
seul chargé de tous les frais de la vente.
Au cas où il y aurait lieu à application d'une
disposition légale portant exemption, réduction (droit de partage ou autre
droit réduit) ou majoration (taxe sur la valeur ajoutée) des droits fiscaux ou
des honoraires, le tantième susdit sera réduit ou majoré conformément à cette
disposition.
En cas d'adjudication séparée de plusieurs lots,
le tantième correspondant est appliqué séparément sur le prix de chaque lot, et
en cas d'adjudication en masse, sur le prix de cette masse.
Les conséquences d'une insuffisance d'estimation relevée éventuellement par l'administration fiscale demeureront exclusivement à charge de l'acquéreur concerné.
Article 18 - PRIX
Paiement
L'acquéreur devra payer le prix principal de son
acquisition, en l'étude du notaire, en francs belges ou en euro et endéans les
deux mois de, selon le cas, l'adjudication définitive ou l'expiration du délai
de surenchère, et sans intérêts jusque lors. Ce paiement est libératoire.
Le paiement par chèques ne sera libératoire que du jour de l'encaissement définitif de ceux-ci et pour autant qu'ils soient provisionnés.
Exclusion de toute
compensation
L'acquéreur, l'adjudicataire colicitant étant à cet égard totalement assimilé au tiers acquéreur, ne pourra opposer aucune compensation entre tout ou partie de son prix d'acquisition et une ou plusieurs créances quelconques qu'il pourrait avoir contre le vendeur ou contre un colicitant, sauf s'il est seul créancier inscrit.
Délégation du prix
En cas de vente emportant purge, il est fait délégation du prix au profit des créanciers inscrits, des créanciers ayant fait transcrire un commandement et des créanciers qui pourraient utilement être colloqués, en application de l' article 1582 du Code judiciaire, et l'acquéreur renonce à la subrogation légale résultant à son profit de l'article 1251-2° du Code civil et donne mandat aux créanciers inscrits et à tous intéressés, agissant tant conjointement que séparément, à l'effet de donner mainlevée et de requérir la radiation de toutes inscriptions, transcriptions et mentions au bénéfice desquelles il pourrait se trouver subrogé malgré sa renonciation.
Article 19 - INTERETS DE RETARD
Passés les délais de paiement, quel que soit le motif du retard et sans préjudice à l'exigibilité, l'acquéreur devra, de plein droit et sans mise en demeure, les intérêts au taux fixé par le cahier spécial des charges et, à défaut de fixation, les intérêts à quatre pour cent au-dessus du taux légal, depuis le jour de l'exigibilité; jusqu' au jour du paiement intégral, sur le prix, les frais et accessoires ou la partie de ceux-ci restant due.
Article 20 - MOYENS D'EXECUTION
A défaut par l'acquéreur, fût-il colicitant, de payer le prix, les intérêts, les frais ou autres accessoires de la vente ou, à défaut par lui d'exécuter d'autres charges ou conditions de celle-ci, le vendeur, s'il ne préfère demander la résolution de la vente, aura le droit de procéder, soit par revente sur folle enchère, soit par voie de saisie-exécution immobilière, le tout sans préjudice à tous dommages et intérêts à charge de l'acquéreur défaillant ou de ceux qui seraient tenus avec lui.
Résolution
Si le vendeur opte pour la résolution, celle-ci interviendra de plein droit et sans autre formalité ou mise en demeure qu'un exploit d'huissier signifié à l'acquéreur et par lequel le vendeur déclarerait vouloir résoudre la vente.
Folle enchère
Si le vendeur préfère procéder par revente sur
folle enchère, il y sera procédé, conformément aux articles 1600 et suivants du
Code judiciaire, aux frais et risques du défaillant, après un simple
commandement de payer resté infructueux pendant trois jours.
Cette revente aura lieu par le ministère du même
notaire ou, à son défaut, par un notaire désigné par le juge, aux conditions
stipulées aux présentes et au cahier des charges spécial de la vente.
Sans préjudice à tous autres dommages et intérêts, le fol enchérisseur sera tenu de la différence entre son prix et celui de la revente sur folle enchère, sans pouvoir réclamer l'excédent, s'il y en a, ce dernier revenant au vendeur ou à ses créanciers.
Saisie-exécution immobilière
Le vendeur peut également, s'il le préfère, considérer l'adjudication comme définitive et agir par voie de saisie- exécution immobilière.
Article 21 - ELECTION DE DOMICILE
Le vendeur, l'acquéreur, l'adjudicataire, qu'il soit porte-fort, commandé ou mandataire, et la caution devront faire une élection de domicile expresse en Belgique soit dans le procès-verbal d'adjudication, soit dans les actes de ratification, d'élection de command ou de cautionnement.
Article 22 - ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Toute contestation surgissant à l'occasion d'une vente publique, sera de la compétence exclusive du tribunal du lieu de la vente.
Article 23 - ADHESION
L'acquéreur, l'adjudicataire, qu'il soit porte-fort, commandé ou mandataire, et la caution seront, de plein droit, censés consentir à toutes les clauses et conditions du présent cahier des charges, du cahier des charges spécial et du procès-verbal d'adjudication.
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